关于小区物业未签订合同、不续签或降费的合法性问题，需结合具体情况判断。以下为不同场景的详细分析：
1. 若物业与业主未签订书面合同但实际提供服务，业主接受的，双方形成事实物业服务关系，物业无权单方降费或擅自终止服务；
2. 若物业合同到期后双方未续签，原合同权利义务终止，物业可选择不续签，但需提前通知业主并依法完成交接；
3. 若物业单方提出降费但未与业主协商一致，且原合同或事实关系中无降费约定的，降费行为不合法；
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物业未签合同、不续签或降费过程中，常见以下错误操作：
1. 拒绝缴费：业主因物业未签合同或降费问题拒绝缴纳物业费，可能被物业起诉要求支付拖欠费用，甚至产生违约金；
2. 单方终止接受服务：业主自行停止接受物业服务（如拒绝物业维修），若物业已提供服务，仍需支付对应费用；
3. 忽视证据收集：未保留缴费记录、服务沟通记录等，导致维权时缺乏证据支持。
若已出现上述错误操作，建议及时咨询律师，避免损失扩大。
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物业未签合同、不续签或降费的处理中，存在以下特殊情况或例外情形：
1. 小区无业委会：若小区未成立业委会，业主需自行与物业协商，或通过街道办、居委会协调，维权难度较大；
2. 物业提供公益服务：部分老旧小区物业提供的服务带有公益性质（如政府补贴），此类情况下降费可能需经政府部门同意，处理方式与商业物业不同；
3. 双方口头约定：若物业与业主口头约定降费或不续签，但未书面确认，发生争议时可能因证据不足导致约定无法认定。
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针对物业未签合同、不续签的合法性问题，可依据《中华人民共和国合同法》第九十一条进行分析：
根据1999年《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同的权利义务终止情形包括“债务已经按照约定履行”“合同解除”“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。物业合同到期后，若双方未续签，符合“债务已经按照约定履行”或“当事人约定终止”的情形，原合同权利义务终止，物业不续签的行为合法。但未签订书面合同却实际提供服务的，双方形成事实合同关系，物业单方不续签或降费需符合法律规定或双方约定，否则可能构成违约。

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